{h1}
άρθρα

Συνέντευξη με τον Simon Hesketh - Διευθυντή Αναγέννησης της UandI

Anonim

Ο Simon Hesketh είναι ο Διευθυντής Αναγέννησης της ExCo στο U + I. Είναι υπεύθυνος για μερικά από τα μεγαλύτερα έργα του U + I μέχρι σήμερα, μεταξύ των οποίων 10 και 12 Hammersmith Grove, Vertium στο Δουβλίνο και το PaddingtonCentral.

Ο Simon τώρα καθοδηγεί την ομάδα που είναι υπεύθυνη για την παράδοση όλων των έργων αναγέννησης του U + I, συμπεριλαμβανομένου του συστήματος μικτής χρήσης υπερκαταστημάτων για το σταθμό Southwark και το Brunel Place, Slough.

Σχεδιασμός Κτιρίων Το Wiki μίλησε στον Simon σχετικά με ορισμένες από τις προκλήσεις που σχετίζονται με την τοποθέτηση, την χερσαία τραπεζική, παραμένοντας μπροστά στην καμπύλη της ανάπτυξης γραφείων και με παραδείγματα έργων αναγέννησης που πέτυχαν και απέτυχαν.


Σχεδιασμός κτιρίων Wiki (DBW):

Τι σας έκανε να αποφασίσετε να ακολουθήσετε μια καριέρα στην ανάπτυξη ακινήτων;

Simon Hesketh (SH):

Μεγάλωσα στο Χονγκ Κονγκ όπου ο ρυθμός της αλλαγής όσον αφορά το δομημένο περιβάλλον είναι αρκετά αναπόφευκτος. Θα βλέπατε κτίρια που δεν ήταν εκείνα τα παλαιά να έχουν καταστραφεί στο έδαφος και να αντικατασταθούν με κάτι διαφορετικό. Έτσι, από μια όμορφη νεαρή ηλικία, πάντα με ενδιέφερε η ακίνητη περιουσία και τι οδήγησε.

Η καριέρα μου ήταν μια πραγματικά ενδιαφέρουσα διαδρομή, ειδικά αφού οι Developing Securities συγχωνεύθηκαν με τον καθεδρικό ναό για να δημιουργήσουν το U + I - ένα αξιοθαύμαστο μείγμα ιδιοτήτων, από καθαρό γραφείο έως ανάμεικτη ανάπτυξη με ευρύτερη γεωγραφική βάση.

DBW:

Ποιος είναι ο ρόλος που πιστεύετε ότι οι εταιρείες ανάπτυξης και αναγέννησης όπως το U + I πρέπει να διαδραματίσουν όσον αφορά την αναγέννηση του αστικού περιβάλλοντος και τι είναι το U + I που το διακρίνει από τους άλλους;

SH:

Αυτό που προσπαθούμε και κάνουμε για να κάνουμε διαφορετικούς είναι η προσέγγισή μας στην εταιρική σχέση - είναι εντελώς ανοιχτό βιβλίο, το οποίο είναι εύκολο να πούμε, αλλά ένα δύσκολο πράγμα που πρέπει να επιτύχουμε.

Η πλαστικοποίηση είναι μια λέξη που συχνά ξετυλίγεται, αλλά για το U + I αρχίζει με την ιστορία ενός τόπου και μια πραγματικά τοπική προσέγγιση. Θεωρούμε ότι αυτό είναι ένας τομέας με αυξανόμενη σημασία, δεδομένου ότι η έκταση των αναπτυγμένων γηπέδων βιομηχανικών εκτάσεων στο Ηνωμένο Βασίλειο, η οποία ανήκει σε δημόσιους φορείς - πιθανώς γύρω στο 40% - θα μπορούσε να αποτελέσει πραγματική πηγή επιχειρηματικών δραστηριοτήτων για εμάς εάν μπορέσουμε να αποκτήσουμε την εταιρική σχέση, την εμπιστοσύνη και την τοποθέτηση / την ποιότητα της σχεδίασης.

Μια ξεχωριστή προσέγγιση της προσέγγισής μας για την ορθότητα των έργων αυτών ξεκινάει με μια βαθιά κατανόηση του τόπου. Πάντα προσπαθούμε να κατανοήσουμε βαθιά τον τόπο με συναντήσεις με πολλούς ντόπιους, οργανισμούς και θεσμούς, προτού αφήσουμε τους αρχιτέκτονες να χαλαρώσουν σε ένα σχέδιο με ένα σχέδιο.

DBW:

Είναι όλο και πιο δύσκολο να βρεις τοποθεσίες και πώς να το κάνεις;

SH:

Δεν νομίζω ότι γίνεται όλο και πιο δύσκολο. Εάν κοιτάξετε τους μειωμένους πόρους που είναι διαθέσιμοι στους δημόσιους οργανισμούς - βρίσκονται υπό αυξημένη πίεση για την επίτευξη οικονομικών αποδόσεων, αλλά έχουν επίσης την προεξέχουσα προσέγγιση τους στις κοινότητες.

U + θέλω να πάω στα πιο περίπλοκα, μεγαλύτερα έργα γιατί εκεί όπου πιστεύουμε ότι μπορούμε να προσθέσουμε την μεγαλύτερη αξία. Όντας δημόσια έργα, προφανώς διαφημίζονται, επομένως παρακολουθούμε τι έρχεται και επιλέγουμε τι θέλουμε να στοχεύσουμε και στη συνέχεια να βάλουμε την καλύτερη δυνατή ομάδα σε αυτό για να βεβαιωθούμε ότι το εξασφαλίζουμε. Είναι πολύ σκληρή δουλειά, αλλά το ποσοστό επιτυχίας μας είναι αρκετά καλό.

DBW:

Ποια είναι η καλύτερη στρατηγική για τη συνεργασία με τις τοπικές αρχές;

SH:

Εμπιστευθείτε και φροντίστε να κατανοήσετε την απόχρωση του τόπου. Δεν φοβόμαστε να έρθουμε σε αυτό με ένα πραγματικά υψηλό επίπεδο ενέργειας και ενθουσιασμού.

Η δέσμευση της Κοινότητας είναι εξαιρετικά σημαντική. Πολλοί πολλοί θεωρούν ότι είναι η διαδικασία που πρέπει να γίνει για να πάρει έγκριση σχεδιασμού, ενώ για το U + I είναι επίσης για να πάρει το σύστημα σωστά στην πρώτη θέση.

[Έργο εξοπλισμού έργων στο Blackhorse Road]

DBW:

Μπορείτε να σκεφτείτε ένα παράδειγμα έργου αναγέννησης που έχει λειτουργήσει ιδιαίτερα καλά;

SH:

Είμαστε πολύ περήφανοι για αυτό που έχουμε πετύχει στο Deptford Market Yard [δείτε την εικόνα παρακάτω]. Ήταν μια κοινοπραξία με τη Lewisham και πιθανώς τη μεγαλύτερη δημόσια διαβούλευση μέχρι σήμερα.

Ήταν μια εγκαταλελειμμένη τοποθεσία ακριβώς έξω από τον κεντρικό δρόμο, δημιουργήσαμε αμέσως pop-ups στις σιδηροδρομικές αψίδες με τοπικούς εμπόρους, βάζαμε ένα σιδηροδρομικό αμάξωμα της δεκαετίας του 1960 στην περιοχή και το μετατράπηκε σε χώρο καφέ / κοινότητας.

Ήταν ένα περίπλοκο έργο, το site ήταν δύσκολο να αποκτήσετε πρόσβαση σε ένα πράγμα, έτσι είμαστε σε «τρόπο σχεδιασμού» για αρκετό καιρό, γεγονός που θα ήταν απογοητευτικό για μερικούς, αλλά για εμάς ήταν μια ευκαιρία να πραγματικά μάθετε πολλά για τον ιστότοπο.

Έχουμε πλέον 132 νέες κατοικίες, 80 από τις οποίες είναι οικονομικά προσιτές, και ζητήσαμε από όλους τους τοπικούς επιχειρηματίες που έπρεπε να αναχωρήσουν κατά τη διάρκεια της αναδιαμόρφωσης να επιστρέψουν στο ολοκληρωμένο σύστημα και ορισμένοι πρόσφατα το έπραξαν.

DBW:

Μπορείτε να δώσετε ένα παράδειγμα όπου νομίζετε ότι η αναγέννηση έχει γίνει άσχημα;

SH:

Όπου τα έργα αναγέννησης φαίνεται να ξετυλίγονται είναι ότι τα οικονομικά μπορεί να είναι προκλητικά στην αρχή και όταν υπάρχει οικονομικός ρυθμός, θέτει σε μεγάλο κίνδυνο τα οικονομικά του έργου, οδηγώντας συχνά συχνά τους εταίρους να χωρίσουν τους τρόπους.

Έχουν υπάρξει αρκετά έργα όπως αυτά σε ολόκληρη τη χώρα, τα οποία δεν συνέχισαν μετά την ύφεση, πράγμα που σημαίνει ότι ο δημόσιος οργανισμός πρέπει να ξαναρχίσει. Αυτά τα sites τείνουν να πάρουν στιγματισμό, και κρίνονται πραγματικά δύσκολα.

Είχαμε ένα έργο που θα μπορούσε να έχει πάει έτσι - μια κοινή επιχείρηση, εταιρική σχέση δημόσιου και ιδιωτικού τομέα - Η καρδιά του Slough. Ήταν ένα απίστευτα περίπλοκο έργο το οποίο βασιζόταν σε πολλή κυβερνητική υποστήριξη, αλλά έκανε τη συντριβή και επαναφέραμε επιτυχώς τη συμφωνία μας.

Όταν τα πράγματα δυσκολεύονται, είναι ανοιχτά και επιλέγονται ως τα καλύτερα άτομα για να δημιουργήσουν το πιο συναρπαστικό σχέδιο που θα πρέπει να είναι δυνατό να συνεχιστεί ακόμα και αν πρέπει να αλλάξετε κάποιους από τους κανόνες. Νομίζω ότι τα συστήματα που έχουν πάει άσχημα είναι εκεί όπου ο δημόσιος τομέας έχει τρομοκρατηθεί από τα ζητήματα προμηθειών, γι 'αυτό είναι η έλλειψη ευελιξίας στις προμήθειες που γενικά οδηγούν σε κακά ή αποτυχημένα συστήματα.

DBW:

Τα τελευταία χρόνια έχει προβληθεί ανησυχία για την αύξηση των ιδιωτικών δημόσιων χώρων, ιδιαίτερα σε πόλεις όπως το Λονδίνο με την περιουσία του More London στο Southbank και το Paddington Waterside. Πιστεύετε ότι υπάρχει κάποια νομιμότητα σε τέτοιες ανησυχίες;

[Περισσότερα Λονδίνο και Δημαρχείο στην Southbank]

SH:

Δεν νομίζω ότι υπάρχει τίποτα κακό με τον ιδιωτικό δημόσιο χώρο αυτό καθαυτό, είναι θέμα της προσέγγισης της διαχείρισης του. Μπορείτε σίγουρα να το κάνετε λάθος.

Κάθε φορά που περπατώ γύρω από το έργο αναγέννησης του βασιλιά 's Cross, είμαι έκπληκτος με αυτό που επιτεύχθηκε εκεί από τον Argent. Υπάρχουν ιδιωτικοί φρουροί ασφαλείας, ιδιωτικοί συλλέκτες απορριμμάτων κ.λπ., αλλά για μένα δεν τους εμποδίζουν, αναμιγνύονται με επιτυχία στο παρασκήνιο.

Ο ιστότοπος που θα αναπτυχθεί με το Project Regeneration Mayfield στο Μάντσεστερ θα είναι ιδιόκτητο, αλλά θα είναι προσβάσιμο από το κοινό, και θα έχουμε ξεκάθαρα αποτύχει εάν υποφέρουμε ότι είναι εγκλωβισμένος ή κοινωνικά αποκλειστικός με οποιονδήποτε τρόπο. Το μέτρο της επιτυχίας αυτών των τόπων είναι ότι χρησιμοποιούνται καλά από ολόκληρη την κοινότητα. Σκοπεύει να κάνει τη διοίκηση όσο το δυνατόν πιο αόρατη.

DBW:

Πιστεύετε ότι οι προγραμματιστές είναι ένοχοι γηπέδων-τραπεζών, ή είναι απλώς ένας βολικός αποδιοπομπαίος τράγος;

SH:

Δεν σκέφτομαι προγραμματιστές γης-τράπεζα. Τα έργα μπορούν να καθυστερήσουν για διάφορους λόγους, όχι μόνο για τον προγραμματισμό, και πρέπει να αποδειχθεί στους μετόχους ότι όταν συμβεί κάτι τέτοιο μπορεί να προωθηθεί και να αντικατασταθεί.

Λόγω ενός αποδεδειγμένου αγωγού, οι οικιακοί ιδιοκτήτες είναι ιδιαίτερα ικανοί να φέρουν ένα πολύ χαμηλό κόστος κεφαλαίου για την παροχή στέγης. Για να απομακρυνθεί η γη τους, το κόστος χρηματοδότησης θα αυξανόταν σημαντικά και τότε θα υπήρχε ένα σωρό άλλα θέματα για τα οποία θα μπορούσαμε να διαμαρτυρηθούμε.

Θεωρώ δύσκολο να σκεφτώ ένα παράδειγμα όπου το U + I θα έβλεπε έναν ιστότοπο ο οποίος θα μπορούσαμε να προωθήσουμε και να αποφασίσουμε να μην - γιατί θα μπορούσαμε;

DBW:

Τα γραφεία αποτελούν μία από τις βασικές δεξιότητες του U + I - πώς μπορεί η U + I να παραμείνει μπροστά από την καμπύλη και να παραδώσει τους χώρους εργασίας που θέλουν οι άνθρωποι σε ένα συνεχώς εξελισσόμενο εργασιακό περιβάλλον;

SH:

Ο τρόπος με τον οποίο παραμένουμε μπροστά από την καμπύλη είναι να διασφαλίσουμε ότι υπάρχουν οι κατάλληλες δομές χρηματοδότησης. Οι θεσμικοί επενδυτές, όπως τα συνταξιοδοτικά ταμεία, οι ασφαλιστικές εταιρείες κ.λπ., δεν ενδιαφέρονται απαραίτητα για το σχεδιασμό πιο εντατικών αλλά αναμφισβήτητα πιο βιώσιμων γραφείων που εξυπηρετούν τις μικρότερες επιχειρήσεις.

Αυτό που βλέπετε με την άνοδο των εταιρειών όπως η WeWork είναι μια αυξανόμενη όρεξη και μια συνειδητοποίηση από την επενδυτική κοινότητα ότι η ύπαρξη ενός κτιρίου με 150 επιχειρήσεις σε αυτήν, μερικές από τις οποίες κατέχουν μόνο μερικά γραφεία, μπορεί να είναι εξίσου βιώσιμη έχοντας μια πολύ αναμφισβήτητη διαθήκη. Η διαφοροποίηση που λαμβάνετε από αυτό πρέπει να οδηγήσει σε πιο βιώσιμη ταμειακή ροή.

Υπάρχει ένα νέο τοπίο που αναδύεται στην επενδυτική κοινότητα, υπάρχει ακόμα κάποια εξάρθρωση αλλά δεν θα διαρκέσει για πολύ. Μπορούμε να κάνουμε arbitrage μεταξύ αυτού με την εύρεση του σωστού κεφαλαίου για τα γραφεία.

DBW:

Σε προσωπικό επίπεδο, υπάρχει ένα κτίριο ή ένα μέρος που θα επιθυμούσατε να αναγεννηθείτε;

SH:

Προσωπικά, ανυπομονώ πραγματικά να επιτύχω με τον ιστότοπο Mayfield κάτι πολύ παρόμοιο με το έργο αναγέννησης του βασιλιά 's Cross. Δεν θα φανεί το ίδιο, όλα αυτά τα σχέδια είναι διαφορετικά, αλλά θα έχουν πολλές ομοιότητες - ένα χώρο 25 στρεμμάτων δίπλα σε έναν κεντρικό σιδηροδρομικό σταθμό με μια συλλογή από όμορφα, αλλά εντελώς εγκαταλειμμένα, βικτοριανά κτίρια σε αυτό.

Θα αναμειγνύουμε το παλιό με το νέο, καθιστώντας το ένα ελκυστικό μέρος για δημιουργικούς κατακτητές γραφείων, με ένα όμορφο δημόσιο πεδίο που μπορεί να είναι λίγο πιο μαλακό από το King's Cross. Θα πάμε να φέρουμε ένα ποτάμι που διοχετεύεται και περνά στη μέση του χώρου πίσω στη χρήση. Ποτέ δεν μπήκα στον ποταμό πριν από το ποτάμι, αλλά αυτό είναι που θα κάνουμε!

Προς το παρόν σχεδιάζουμε και εξορύσσουμε την κοινότητα για απόψεις και ιδέες, αλλά είμαι σίγουρη ότι θα παραδώσουμε τα πρώτα κτίριά μας εκεί μέσα σε 3 χρόνια.

Μιλώντας για το Μάντσεστερ, βρισκόμουν στο δείπνο στο MIPIM, με τον Gary Neville και τον Ryan Giggs που είχαν κάνει τη μεγάλη «κατεύθυνση προς τα κάτω» πάνω στο έργο του Αγίου Μιχαήλ. Ήταν πολύ πεινασμένοι, αλλά καπέλα μακριά για να ζητούν από το Μάντσεστερ Δημοτικό Συμβούλιο να μην εξετάσει την εφαρμογή σχεδιασμού τους. Αυτό μερικές φορές εξαρτάται από την τοποθέτηση και την αναγέννηση και νόμιζα ότι ήταν πολύ έντιμο για αυτούς.

--U και εγώ

Συνιστάται

Σήμανση CE

Λόρδος Προηγούμενος του Μπράμπτον

Ένα CIOB